Вопрос: 

Имеются два смежных земельных участка, прошедшие государственный кадастровый учет. Оба участка одной категории земель - земли населенных пунктов, но с разными разрешенными использованиями: в одном случае под общественную застройку, в другом - под часть здания кафе. Можно ли объединить эти участки?

Ответ: 

 Как следует из ст.11.6 Земельного Кодекса РФ (далее – «ЗК РФ»), при объединении смежных земельных участков образуется один земельный участок, и существование таких смежных земельных участков прекращается.

Ограничения, связанные с образованием нового земельного участка в результате объединения смежных земельных участков предусмотрены п.4 указанной статьи Земельного Кодекса РФ, в соответствии с которым не допускается объединение земельных участков, предоставленных на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования, за исключением случаев, если все указанные земельные участки предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения или праве безвозмездного срочного пользования одному лицу, а также ст. 11.9 ЗК РФ, согласно которой при образовании новых земельных участков:

-        границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

-        не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости;

-       образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим препятствующим рациональному использованию и охране земель недостаткам, а также нарушать требования, установленные настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

 

Кроме того, ст.41 Градостроительного кодекса РФ (далее – «ГсК РФ») предусматривает, что объединение земельных участков в один земельный участок допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны.

 

Как следует из обращения, речь идет о земельных участках одной категории – земли населенных пунктов, но с разными видами разрешенного использования: вид разрешенного использования одного земельного участка – под общественную застройку, вид разрешенного использования второго земельного участка – под часть здания кафе.

 

В соответствии со ст.85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

 

Представляется, что указанные в обращении земельные участки относятся к участкам, входящим в состав общественно-деловой зоны (п. 5 ст. 35 (ГсК РФ), которая предназначена в том числе для размещения объектов здравоохранения, культуры, торговли, общественного питания, социального и коммунально-бытового назначения, предпринимательской деятельности, объектов среднего профессионального и высшего профессионального образования, административных, научно-исследовательских учреждений, культовых зданий, стоянок автомобильного транспорта, объектов делового, финансового назначения, иных объектов, связанных с обеспечением жизнедеятельности граждан. То есть указанные земельные участки относятся к одной территориальной зоне.

Однако точно о принадлежности указанных в обращении земельных участков к одной территориальной зоне можно будет сказать только при анализе имеющихся документов на соответствующие земельные участки (в частности, при условии, что в отношении указанных земельных участков действует единый градостроительный регламент).

 

Так, в соответствии со ст.85 ЗК РФ правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как и всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки.

Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

-        виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

-        их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Однако указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры (п.4 ст.85 ЗК РФ).

В случае если не приняты правила землепользования и застройки, виды разрешенного использования земельных участков определяются по принадлежности к той или иной функциональной зоне, границы и технические регламенты которой устанавливаются документами территориального планирования.

 

Об определении разрешенного использования (также как и целевого назначения) образуемого земельного участка говорит п.3 ст.11.2 Земельного Кодекса РФ, согласно которой целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

 

Однако на сегодняшний день в законодательстве отсутствуют специальные нормы, регламентирующие порядок установления или изменения разрешенного использования земельных участков, образуемых в счет земельных долей. В связи с чем в данном случае применяются правила, установленные ЗК РФ и ГсК РФ (Письмо Минэкономразвития РФ              от 5 ноября 2009 г. N 18701-ИМ/Д23).

В соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается собственником земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Согласно ч. 4 ст. 37 ГсК РФ основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.

Виды разрешенного использования земельных участков определяются соответствующим градостроительным регламентом, являющимся составной частью правил землепользования и застройки. Соответственно, при наличии утвержденных в установленном порядке правил землепользования и застройки правообладатель земельного участка может выбрать вид разрешенного использования в соответствии с вышеуказанными положениями ЗК РФ и ГсК РФ (Письмо Минэкономразвития РФ от 20.08.2009г. № Д23-2696).

 

Таким образом, считаем, что если указанные в обращении земельные участки находятся в пределах одной территориальной зоны, то объединение данных земельных участков представляется возможным, независимо от того факта, что в отношении исходных земельных участков действуют различные виды разрешенного использования. В качестве вида разрешенного использования образованного земельного участка представляется возможным указать виды разрешенного использования исходных земельных участков через запятую.

 

Что касается постановки на государственный кадастровый учет образуемого земельного участка в результате объединения исходных земельных участков, то считаем необходимым обратить Ваше внимание на следующие моменты.

В соответствии с ч. 3 ст. 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ    "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) под государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи (далее - уникальные характеристики объекта недвижимости), или подтверждают прекращение существования такого недвижимого имущества, а также иных предусмотренных Законом о кадастре сведений о недвижимом имуществе.

К уникальным характеристикам, позволяющим определить земельный участок в качестве индивидуально-определенной вещи, ч. 1 ст. 7 Закона о кадастре отнесены: вид объекта недвижимости, кадастровый номер, дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости, описание местоположения границ объекта недвижимости, площадь.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона о кадастре сведения о категории земель и разрешенном использовании относятся к дополнительным характеристикам земельных участков.

Однако обязательным условием является наличие выбранного вида разрешенного использования земельного участка. (Письмо Минэкономразвития от 16 июня 2009 г. N Д23-1778)

Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Реестр вносятся на основании градостроительного регламента (если речь идет о земельном участке, принадлежащем частному лицу) либо на основании акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности).

Если образование земельных участков не связано с изменением вида разрешенного использования исходного земельного участка, вид разрешенного использования образуемых земельных участков в Реестре должен соответствовать виду разрешенного использования исходного земельного участка. (Порядок ведения государственного кадастра недвижимости, утв. Приказ Минэкономразвития РФ от 04.02.2010 № 42).

 

Если государственный кадастровый учет изменений категории земель и (или) вида разрешенного использования исходного земельного участка был осуществлен после подготовки межевых планов образуемых земельных участков и при проведении проверки таких межевых планов, представленных для осуществления государственного кадастрового учета, органом кадастрового учета будет установлено, что сведения о категории и (или) разрешенном использовании исходного земельного участка не совпадают с указанными характеристиками образуемых из него земельных участков, то в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 26 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон о кадастре) орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления государственного кадастрового учета данных образуемых земельных участков и возвращает заявителю или его представителю межевые планы для доработки (ч. 7 ст. 26 Закона о кадастре). (Письмо Минэкономразвития от 7 июля 2010 г. № Д23-2521)

 

Соответственно, в случае выявления органом государственного кадастрового учета факта расхождения сведений о разрешенном использовании исходных и образованного земельного участка, это будет являться основанием для принятия решения о приостановке осуществления государственного кадастрового учета образуемого земельного участка, но не будет основанием для не осуществления государственного кадастрового учета изменений образованного земельного участка.