588341954
Добрый день! Скажите, пожалуйста, в многоквартирном доме в одном подъезде выкуплены в собственность все квартиры. Собственниками квартир являются шесть индивидуальных собственников. Можно ли перевести все эти помещения в нежилой фонд, объединить их путем организации ООО и внесения этих помещений в уставной фонд всеми собственниками? Можно ли выделить в отдельную литеру один подъезд жилого дома? Какой статус будет у лестничного пространства и холла, являющегося общей собственностью жильцов?
Ответ:
Согласно ч.3 ст.22 ЖК РФ перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
Соответственно, перевод шести квартир, расположенных в одном подъезде многоквартирного дома возможен в случае, если под каждой из этих квартир после их перевода не останется жилых помещений. При этом перевод квартир в подъезде следует осуществлять последовательно, начиная с первого этажа и заканчивая последним, в порядке, установленном ст.23 ЖК РФ.
Собственники квартир и (или) обособленных нежилых помещений вправе вносить в качестве вкладов в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью (ООО) принадлежащее им на праве собственности недвижимое имущество. При этом ООО станет собственником шести отдельных квартир или шести обособленных нежилых помещений в многоквартирном доме.
Общее имущество в многоквартирном доме, в том числе придомовый земельный участок, помещения общего пользования, лестничные площадки и др., будет находиться в общедолевой собственности собственников всех помещений в многоквартирном доме (ст.36 ЖК РФ). Лестничное пространство и межквартирные холлы также будут относиться к помещениям общего пользования, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.
Объединение шести обособленных нежилых помещений с помещениями общего пользования внутри одного подъезда многоквартирного дома признается перепланировкой (ч.2 ст.25 ЖК РФ) и может быть осуществлено только с согласия всех собственников помещений в данном многоквартирном доме, т.к. при таком объединении будут изменены границы помещений в многоквартирном доме и размер общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч.2 ст.40 ЖК РФ).
В случае если все помещения (и обособленные нежилые помещения и помещения общего пользования) подъезда в многоквартирном доме будут принадлежать на праве собственности ООО, то такие помещения можно рассматривать как одно объединенное нежилое помещение с отдельным выходом на придомовую территорию. Объединенное нежилое помещение подъезда может быть представлено как часть здания, идентифицируемая в техническом паспорте многоквартирного дома под отдельной литерой.