В соответствии с п. 8 ст. 1 ЗК РФ правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства. Отнесение земель к той или иной категории осуществляется исходя из их целевого назначения, а разрешенное использование осуществляется в соответствии с зонированием территории (т.е. уже в рамках определенной категории земель происходит определение территориальных зон, для которых и устанавливаются виды разрешенного использования). Так, например, в рамках такой категории земель как земли поселений в соответствии с правилами землепользования и застройки устанавливаются различные территориальные зоны, затем применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков.

Земельный кодекс РФ говорит о том, что землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. При этом в составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья (это пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями) и земли, не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям. Земли, не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, могут быть заняты внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. Таким образом, на данной категории земель могут размещаться только здания, строения, сооружения, используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

В соответствии с п. 1 ст. 1 ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» крестьянское (фермерское) хозяйство - это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии.

Таким образом, крестьянское (фермерское) хозяйство не является видом разрешенного использования земельного участка. При этом п. 2 ст. 11 данного закона для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения и земель иных категорий. Следовательно, в составе земель, предоставленных для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть земли различных категорий (например, земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения). Исходя из этого, Вам необходимо определить, на землях какой категории (каких категорий) осуществляет деятельность крестьянское (фермерское) хозяйство. Если это только земли сельскохозяйственного назначения, то Вам необходимо руководствоваться разъяснениями, данными выше по тексту. Если же в состав земель входят и земли поселений, то необходимо руководствоваться градостроительным регламентом соответствующей территориальной зоны, определяющем виды разрешенного использования соответствующего земельного участка. В соответствии со ст. 37 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) установлены три вида разрешенного использования, а именно: 1) основные виды разрешенного использования; 2) вспомогательные и 3) условно разрешенные виды использования. При этом ГрК определяет, что основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков правообладателями земельных участков выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования, а на условно разрешенный вид использования необходимо получить разрешение в порядке ст. 39 ГрК РФ.

В отношении дачного земельного участка необходимо отметить следующее. ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» говорит, что дачным земельным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля). Для получения дачного земельного участка Вам необходимо обратиться с заявлением о предоставлении Вам данного земельного участка в органы местного самоуправления по месту Вашего жительства. Орган местного самоуправления по Вашему месту жительства в соответствии с потребностью в земельных участках и с учетом пожеланий граждан ходатайствует перед органом местного самоуправления, в ведении которого находится фонд перераспределения земель, о выборе соответствующих земельных участков, которые, впоследствии, и будут предоставлены гражданам.

Итак, исходя из вышесказанного, можно сделать следующие выводы:

1. Поскольку крестьянское (фермерское) хозяйство не является видом разрешенного использования земельного участка, его нельзя поменять на дачное строительство.

2. В состав земель сельскохозяйственного назначения входят земли, не относящиеся к сельскохозяйственным угодьям, на которых можно производить строительство зданий, строений, сооружений, но они должны использоваться только для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

3. В составе земель, предоставленных крестьянскому (фермерскому) хозяйству, могут быть земли различных категорий, в том числе земли поселений (в этом случае Вам необходимо руководствоваться правилами землепользования и застройки, т.к. порядок осуществления застройки будет регулироваться именно ими).

4. Для предоставления дачного земельного участка Вам необходимо обратиться в органы местного самоуправления с заявлением о предоставлении дачного земельного участка.