Вопрос: 

У меня в собственности имеется земельный участок, категория земель - земли поселений, была территориальная зона Ж (разрешено жилое строительство), генеральным планом города ее перевели в территориальную зону - специализированная общественно деловая, причем разрешенными видами использования не предусмотрено размещение индивидуального жилого дома. Получается, я уже не могу строить дом на своем участке. Правомерен ли такой перевод и есть ли возможность изменить разрешенный вид использования?

Ответ: 

 Согласно ст. 7 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) (Состав земель в Российской Федерации), земли в РФ по целевому назначению подразделяются на категории, к одной из которых относятся земли населенных пунктов (ранее – земли поселений).

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

 При этом любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно.

В соответствии с п.2 ст.8 ЗК РФ (Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую) категория земель указывается в том числе в договорах, предметом которых являются земельные участки; государственном кадастре недвижимости; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из ст. 85 ЗК РФ (Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий) следует, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами в том числе к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым.

При этом границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Согласно данной статье Земельного Кодекса правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент территориальной зоны, который определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми владельцами земельных участков, в том числе собственниками.

Граждане и организации могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Соответственно, в данном случае речь идет не о переводе земель из одной категории в другую, а об изменении их территориального зонирования.

Определение территориальных зон содержится в ст. 1 (Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе) Градостроительного кодекса РФ (далее – ГСК РФ), в соответствии с которой под ними понимаются зоны, для которых в правилах землепользования и застройки определены границы и установлены градостроительные регламенты.

Статья 34 ГСК РФ предусматривает порядок установления территориальных зон, согласно которой границы территориальных зон устанавливаются при подготовке Правил землепользования и застройки в том числе с учетом: сложившейся планировки территории и существующего землепользования и планируемых изменений границ земель различных категорий в соответствии с документами территориального планирования и документацией по планировке территории;

Непосредственно о самих Правилах землепользования и застройки говорит ст. 30 ГСК РФ, устанавливающая, что указанные Правила включают в себя:

1) Порядок их применения и внесения изменений в указанные правила, который содержит следующие положения:

1.1. о регулировании землепользования и застройки органами местного самоуправления;

1.2. об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами;

1.3. о подготовке документации по планировке территории органами местного самоуправления;

1.4. о проведении публичных слушаний по вопросам землепользования и застройки;

1.5. о внесении изменений в правила землепользования и застройки;

1.6. о регулировании иных вопросов землепользования и застройки.

2) Карту градостроительного зонирования, на которой устанавливаются соответствующие границы территориальных зон, которые должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне.

3) Градостроительные регламенты, в которых в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются:

3.1. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;

3.2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;

3.3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Соответственно, для того, чтобы ответить на Ваш вопрос о правомерности осуществления такого изменения, а также возможности осуществления изменения разрешенного вида использования, необходимо ознакомиться с принятыми в Вашем городе Правилами землепользования и застройки и процедурой принятия соответствующего градостроительного регламента.

Тем не менее, в связи с вышеизложенным, предварительно представляется, что Ваше указание на изменение территориальной зоны, к которой принадлежал Ваш земельный участок, в Вашем городе генеральным планом города является не совсем верным в виду следующего.

Согласно ст. 18 ГСК РФ (Документы территориального планирования муниципальных образований), а также ст. 63 ГСК РФ (Особенности осуществления градостроительной деятельности в субъектах РФ – городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге) генеральные планы поселений, городских округов и городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга (далее – генеральные планы) относятся к документам территориального планирования муниципальных образований и городов федерального значения.

Содержание генеральных планов устанавливается в ст. 23 ГСК РФ. Согласно данной статье генеральные планы включают в себякарты (схемы) планируемого размещения объектов капитального строительства местного значения, в том числе:

1) объектов электро-, тепло-, газо- и водоснабжения населения в границах поселения, городского округа;

2) автомобильных дорог общего пользования, мостов и иных транспортных инженерных сооружений в границах населенных пунктов, входящих в состав поселения, в границах городского округа;

3) иных объектов, размещение которых необходимо для осуществления полномочий органов местного самоуправления поселения, органов местного самоуправления городского округа.

Генеральные планы содержат положения о территориальном планировании и соответствующие карты (схемы).

При этом на картах (схемах), содержащихся в генеральных планах, отображаются границы в том числе населенных пунктов, входящих в состав поселения, городского округа.

Правила землепользования и застройки должны соответствовать генеральному плану. Их несоответствие, возникшее в результате внесения в такие генеральные планы или схему территориального планирования изменений, является основанием для рассмотрения вопроса о внесении изменений в Правила.

Вместе с тем также представляется необходимым обратить Ваше внимание на следующее.

В соответствии с п.4 ст. 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

- виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

- их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Однако такие земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

В соответствии с федеральными законами запрет на использование указанных объектов может быть наложен только в случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры).

Реконструкция и расширение существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

В свою очередь п.6 данной статьи Земельного кодекса РФ предусматривает, что земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Однако согласно п.6 ст. 35 ГСК РФ (Виды и состав территориальных зон) в перечень объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в общественно-деловых зонах, могут включаться жилые дома, гостиницы, подземные или многоэтажные гаражи.

Соответственно,

существует вероятность включения в общественно деловую зону, в пределах которой расположен Ваш земельный участок, объектов капитального строительства, разрешенных для размещения в зоне, но при условии, что это разрешено действующим градостроительным регламентом;

если у Вас нет цели осуществлять реконструкцию, расширение существующих объектов недвижимости или строительство новых объектов недвижимости, Вы вправе использовать принадлежащий Вам земельный участок и объекты недвижимости, расположенные на нем, без приведения их в соответствие с градостроительным регламентом.