Как следует из п.8 ст. 22 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, то естьпо цене, за которую такой земельный участок продается, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ. В этом случае при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки арендатор земельного участка имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

В свою очередь п.1 ст. 36 ЗК РФ устанавливает, что лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии со следующим порядком, предусмотренным Земельным кодексом РФ.

Если иное не установлено федеральными законами собственникам зданий, строений, сооружений предоставлено исключительное право на приватизацию земельных участков, на которых такие здания, строения и сооружения расположены.

При этом продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления, то есть по так называемой государственной цене. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:

1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;

2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.

Более того, согласно п. 1.2. ст. 36 ЗК РФ при приватизации цена таких земельных участков не может превышать их кадастровую стоимость.

В то же время необходимо иметь в виду положения ст. 2 Федерального закона РФ от 25.10.2001 № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", в соответствии с которой до 1 января 2010 года продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, гражданам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность, осуществляется согласно положениям данного Закона, устанавливающим следующее.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливается субъектами Российской Федерации в пределах:

двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек;

двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности.

При этом до установления субъектами Российской Федерации цены земельного участка применяется наибольшая для соответствующей местности цена земельного участка.

Таким образом, действующим законодательством прямо предусмотрено преимущественное право арендатора земельного участка на его приватизацию.

При этом в качестве общего правила действует то, что арендатору предоставляется преимущественное право передачи ему в собственность арендуемого земельного участка, однако по цене, за которую такой земельный участок продается.

В то же время, если арендатору на праве собственности, безвозмездного пользования, хозяйственного ведения или оперативного управления принадлежат здания, строения, сооружения, расположенные на принадлежащем ему земельном участке, то такому арендатору предоставляется исключительное право на приватизацию занимаемого им земельного участка по цене до 01.01.2010 г. в пределах: 20 % кадастровой стоимости земельного участка, если она расположен в городе с численностью населения свыше 3 млн. человек, и 2,5 % кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в иной местности. После 01.01.2010г. арендуемый гражданином земельный участок подлежит приватизации по цене, установленной органами государственной (муниципальной) власти, которая, однако, не может превышать их кадастровую стоимость.