Спорный земельный участок имеет статус земли историко-культурного назначения. Это информация предоставлена Государственным учреждением Владимирской области «Государственный Центр по учету, использованию и реставрации памятников истории и культуры Владимирской области». Информацию по объекту недвижимости, в том числе о его статусе и обременениях, можно получить и в областной регистрационной службе.

 Земли историко-культурного назначения являются особо охраняемыми территориями, в отношении которых принимается решение об ограничении или изъятии из хозяйственного использования и оборота. Такое решение принимается в соответствии с постановлениями федеральных органов государственной власти, органов государственной власти субъектов Российской Федерации или решениями органов местного самоуправления в зависимости от того за кем из них закреплен этот участок (ст. 94 ЗК РФ).

 В период Вашего обращения о выкупе земельного участка действовал Указ Президента № 631 от 14.06.1992 г. «Об утверждении порядка продажи земельных участков при приватизации». Этот Указ содержал прямой запрет выкупа земельных участков, имеющих историко-культурный статус. В настоящее время этот Указ отменен, но его существование на тот момент делает отказ Администрации г. Владимира Вам в выкупе законным и обоснованным.

 В настоящее время действуют положения нового Земельного кодекса, в котором установлено, что земельные участки, имеющие статус историко-культурного назначения и не находящиеся в федеральной собственности, ограничены в обороте (а не исключены как по Указу, действовавшему ранее) (подп. 4) п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Одним из таких ограничений является запрет передачи объекта в частную собственность (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Однако  вместе с тем согласно п. 2 ст. 27 ЗК РФ федеральным законом могут устанавливаться исключения из этого правила. По смыслу п. 2 ст. 27 ЗК РФ и исходя из разрешительного метода регулирования земельных отношений такое исключение должно быть сформулировано в виде прямого дозволения на передачу в частную собственность конкретных категорий земельных участков из числа ограниченных в обороте земель. Следует отметить, что в настоящее время земельным законодательством приватизация каких-либо категорий земель из числа указанных в п. 5 ст. 27 ЗК РФ не предусматривается. Это означает, что в случае, если будет установлено, что соответствующий земельный участок принадлежит к землям, перечисленным в п. 5 ст. 27 ЗК РФ, решение о его приватизации приниматься не может. В комментируемом случае сложилась именно такая ситуация.

 Таким образом, ни на момент когда Вы обратились за выкупом земельного участка, ни на сегодняшний день права приватизации земельного участка, имеющего историко-культурный статус, нет ни у кого.

Физическому лицу принадлежит на праве собственности земельный участок с расположенными на нем строениями, частично в процессе строительства. Как оформить право собственности на имущество?

В соответствии с п. 1 ст. 263 ГК РФ, собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. В этой же статье установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. 

Таким образом, право на строительство на своем земельном участке является проявлением самого права собственности на земельный участок и не зависит от третьих лиц, в том числе от органов управления. В то же время строительство должно осуществляться с учетом следующего:

I. Соблюдение правил застройки:

1. Соблюдение градостроительных и строительных норм и правил. Градостроительной деятельностью в соответствии со ст. 1 Градостроительного Кодекса является деятельность государственных органов, органов местного самоуправления, физических и юридических лиц в области градостроительного планирования развития территорий и поселений, определения видов использования земельных участков, проектирования, строительства и реконструкции объектов недвижимости с учетом интересов граждан, общественных и государственных интересов, а также национальных, историко-культурных, экологических, природных особенностей территорий и поселений.

Правовое регулирование градостроительной деятельности строится по разрешительному принципу. Разрешенным использованием земельных участков и иных объектов недвижимости является их использование в соответствии с градостроительным регламентом; с учетом ограничений на использование указанных объектов, установленных законодательством, а также сервитутов.

В соответствии с п. 6 ст. 3 Градостроительного Кодекса создание, использование, реконструкция и любые иные изменения недвижимости должны соответствовать утвержденной градостроительной документации, градостроительным нормативам и правилам, правилам застройки. Градостроительная деятельность должна соответствовать государственным и частным интересам. Если государственные интересы не соблюдены, такая деятельность может быть прекращена (п. 1 ст. 3 Градостроительного Кодекса). Деятельность граждан и юридических лиц может быть ограничена в случае, если она препятствует реализации прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.

Система строительных норм и правил определяется ведомственными нормативными актами. Основные положения содержатся в Строительных нормах и правилах СНиП 10-01-94 "Система нормативных документов в строительстве. Основные положения" (утвержденных Постановлением Госстроя России от 17 мая 1994 г. N 18-38).

Таким образом, застройка земельного участка строениями (даже в том случае если земельный участок находится в собственности застройщика) должна проводится с учетом положений градостроительных и строительных норм и правил.

2. Право на строительство ограничивается также целевым назначением земельного участка (вероятнее всего, в рассматриваемом случае земельный участок по своему целевому назначению относится к категории «земли поселений»).

Застройка земельного участка, относящегося к землям поселений, например, жилым домом, гаражом и баней не нарушает его целевого назначения.

3. Кроме того, ст. 40 Земельного кодекса указывает на то, что строительство должно осуществляться в соответствии с разрешенным использованием, что может означать возведение зданий определенной высоты, создание защитных насаждений и пр.

Правовой режим земельного участка зависит не только от целевого назначения, но также и от установленного разрешенного использования. Виды и условия разрешенного использования предусматриваются для каждой категории отдельно в соответствии зонированием территорий. Представленной информации недостаточно для определения, соответствует ли застройка разрешенному использованию.

Нарушение градостроительных и строительных норм и правил, экологических и иных обязательных нормативов влечет признание строения самовольно возведенным, что может влечь  снос такого строения застройщиком или третьими лицами за счет застройщика (ст. 222 ГК РФ).

II.  Возведенные застройщиком-собственником земельного участка строения должны быть зарегистрированы в установленном законом порядке.

Если вышеуказанные требования, предъявляемые к созданию строений, были соблюдены, то следующий этап - государственная регистрация строений.

В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

В рассматриваемом случае, следует также учесть, что некоторые объекты недвижимости, по всей видимости, относятся к объектам незавершенного строительства.

П. 3 ст. 25 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что в случае если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство проектно-сметной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Документы, представляемые для государственной регистрации вновь создаваемого объекта недвижимого имущества, должны соответствовать общим требованиям, предусмотренным  ФЗ «О государственной регистрации». Особые требования, относящиеся, в частности, к техническому (оперативному) учету жилых строений и жилых помещений, осуществляемому проектно-инвентаризационными бюро ,содержатся в Положении о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301.

Одним из документов, который подтверждает право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, служит, в соответствии со ст. 62 Градостроительного Кодекса, выдаваемое органами государственной власти разрешение на строительство. Оно удостоверяет право собственника земельного участка осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения, благоустройство территорий и выдается соответствующими органами государственной власти в порядке, установленном Правилами выдачи разрешений на строительство объектов недвижимости. Указанными Правилами определено, кем выдаются соответствующие разрешения (в зависимости от принадлежности земель - органами местного самоуправления, органами исполнительной власти), установлены перечень документов, представление которых необходимо для решения вопросов о выдаче разрешения (специального разрешения), исчерпывающий перечень оснований отказа в выдаче разрешений и др. Эти Правила утверждены Постановлением Правительства РФ от 10 марта 2000 г. N 221.

П.1 ст. 25 ФЗ «О государственной регистрации» связывает момент регистрации вновь созданного объекта недвижимого имущества с представлением документов, которые подтверждают факт его создания. В случаях, когда объект создавался на основе подрядного договора, должны быть представлены, в частности, документы, подтверждающие сдачу объекта подрядчиком и его принятие заказчиком. Общий порядок сдачи и приемки результата работ по строительному подряду определяется ст. 753 ГК. В соответствии с п. 4 ст. 753 сдача и приемка оформляются двусторонним актом, подписанным обеими сторонами договора. При отказе одного из контрагентов от подписания акта его подписывает другая сторона с соответствующей отметкой на этот счет. Признание в указанном случае одностороннего акта недействительным может быть осуществлено только судом по требованию соответствующей стороны. Представление односторонне составленного акта при отсутствии решения суда о признании его недействительным может служить основанием лишь для приостановления государственной регистрации, а не отказа в ней.

Особое внимание следует уделить тому, что поставленный вопрос касается незавершенного объекта недвижимости. Незавершенное строительство подпадает под признаки недвижимой вещи, указанные в п. 1 ст. 130 ГК (прочная связь с землей). Однако в полной мере режим, установленный для недвижимого имущества, распространяется на незавершенное строительство лишь тогда, когда оно уже перестанет быть предметом договора строительного подряда. Данное утверждение содержится в п. 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 г. N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", где установлено, что незавершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Соответственно они подчиняются нормам, регулирующим правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на незавершенные строительством объекты и сделки с ними.

Таким образом, нормы ФЗ «О государственной регистрации» распространяется на случаи, когда строительство велось инвестором самостоятельно или на основе договора строительного подряда, который к моменту регистрации уже прекращен и соответственно незавершенное строительство как таковое принято инвестором (заказчиком).

Когда незавершенное строительство окончательно признается недвижимым имуществом, на него распространяется ст. 219 ГК, в соответствии с которой необходимым основанием возникновения права собственности на соответствующее имущество служит его государственная регистрация.

Таким образом, проведение государственной регистрации вновь созданных объектов недвижимости (в том числе находящихся в процессе строительства) требует обязательное наличие следующих документов:

1. ·         заявление на проведение государственной регистрации;
2. ·         документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок;
3. ·         разрешения на строительство;
4. ·         проектно-сметной документации;
5. ·         документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства;
6. ·         документы, содержащие описание земельного участка (кадастровый план);
7. ·         акт сдачи-приема работ в соответствии с договором строительного подряда (если застройка проводилась с привлечением подрядчиков).

Данный перечень является приблизительным. Помимо вышеперечисленных документов, исходя из конкретных обстоятельств дела, могут потребоваться и другие документы.

Государственная регистрация облагается пошлиной. В соответствии с подпунктом 20) п. 1 ст. 333.33 Налогового Кодекса ч. II. Размер государственной пошлины, взимаемой с физических лиц,  за регистрацию прав на недвижимое имущество составляет 500 рублей за один объект.