Судя по всему, Вы намерены построить здание, являющееся объектом капитального строительства. Порядок проведения реконструкции и, тем более, строительства таких объектов строго регулируется градостроительным законодательством Российской Федерации и включает в себя несколько обязательных этапов.

 Вы не вправе построить дом без проекта и, следовательно, сдать его в эксплуатацию.

1. Инженерные изыскания (ст. 47 Градостроительного кодекса РФ - далее «ГрК РФ»).

На этой стадии как раз и начинается подготовка проектной документации, которая включает в себя материалы, необходимые для проведения расчетов оснований фундамента и конструкции здания, конструктивные и объемно-планировочные решения, материалы, касающиеся организации строительства, факторов техногенного воздействия и прочее. 

 Результаты инженерных изысканий представляют собой документ о выполненных инженерных изысканий, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах инженерных изысканий, о местоположении территории, на которой планируется осуществлять строительство, о видах, об объеме, о способах и о сроках планируемого строительства.

Инженерные изыскания проводятся лицами, имеющими на это разрешение. В соответствии с ч. 1 ст. 17 ФЗ от о8.08.2001 года N 128-ФЗ "О лицензировании отдельных видов деятельности" деятельность по инженерным изысканиям для строительства зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом подлежит лицензированию. Уровни ответственности зданий и сооружений устанавливаются по ГОСТ 27751-88 "Надежность строительных конструкций и оснований. Основные положения по расчету" с изменениями, утвержденными Постановлением Государственного комитета Российской Федерации по вопросам архитектуры и строительства от 21.12.93 N 18-54.

 2.     Архитектурно-строительное проектирование (ст. 48 ГрК РФ).

Осуществление подготовки проектной документации на этой стадии не требуется при строительстве объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).

 Подготовка архитектурно-строительной проектной документации осуществляется с использованием документов по инженерным изысканиям и, чаще всего, теми же лицами. Архитектурный проект представляет собой документ, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющий архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства.

 3.     Государственная экспертиза проектной документации и результатов инженерных изысканий (ст. 49 ГрК РФ).

 Проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполняемых для подготовки такой проектной документации, подлежат государственной экспертизе, за исключением:

1) отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);

2) жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);

3) многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;

4) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности;

5) отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, требуется установление санитарно-защитных зон.

Обязанность подготовки документации снимается и в том случае, если не требуется получения разрешения на строительство (см. ниже).

 4.     Негосударственная экспертиза проектной документации (ст. 50 ГрК РФ).

Застройщик или заказчик либо осуществляющее на основании договора с застройщиком или заказчиком подготовку проектной документации лицо может направить проектную документацию на негосударственную экспертизу. Негосударственная экспертиза проектной документации проводится аккредитованными организациями в порядке, установленном Правительством РФ.

 5.     Выдача разрешения на строительство (ст. 51 ГрК РФ).

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство.

Строительство осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев:

1) строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

2) строительства, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

3) строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

4) изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;

5) законами могут быть предусмотрены иные случаи.

 6.     Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ст. 55 ГрК РФ).

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, подтверждает соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

 Специальное разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не требуется, если по закону застройщик освобожден от обязанности получения разрешения на строительство.

 Только пройдя все вышеуказанные стадии, Вы сможете приступить к строительству, а построив объект, сдать его в эксплуатацию.

 Ответственность за отсутствие соответствующей строительной документации.

 В соответствии со ст. 58 ГрК РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В Гражданском Кодексе Российской Федерации (ст. 222) жилой дом, другое строение и сооружение или недвижимое имущество, созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, признается самовольной постройкой. Лицо, построившее такой объект, не признается его собственником и, следовательно, не вправе им распоряжаться. Самовольная постройка подлежит сносу, осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако самовольная постройка может быть узаконена через суд, если все необходимые документы будут получены и отсутствует нарушение прав и законных интересов других лиц.