1. Согласно ст. 77 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), землями сельскохозяйственного назначения являются земли за чертой сельских и городских поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

 Являясь собственником земельного участка любой категории, Вы имеете права, предоставленные ст. 40 ЗК РФ. Среди перечисленных прав есть право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.

Подтверждение эта норма закона нашла и в судебной практике. Например, в Постановлении Федерального арбитражного суда Уральского округа от 13.07.2004 по делу № Ф09-68/04-ГК указывается, что «само по себе предоставление участка из земель сельскохозяйственного назначения для несельскохозяйственных нужд не может нарушать положений Земельного кодекса РФ. При этом перевода земель в иные категории не требуется (ст. 8 ЗК РФ)» В приведенном деле рассматривалась законность строительства на сельскохозяйственном участке.

 Таким образом, характер возводимых строений и сооружений на земельных участках сельскохозяйственного назначения зависит от разрешенного использования земельного участка, определенного при зонировании территории.

 Само по себе строительство на земельном участке, предоставленном для ведения сельского хозяйства, не запрещается. При этом обращаем Ваше внимание, что любое строительство должно быть произведено с соблюдением норм градостроительного законодательства.

 2. Нецелевое использование земельного участка - дискуссионный вопрос, на котором стоит остановиться подробнее.

 В федеральном законодательстве не сформулировано юридически точное содержание понятия «использование земли не по целевому назначению». Кроме того, не совсем четко указаны основания для выявления целевого или нецелевого использования земли и досконально не разработаны процедуры осмотра земельных участков на предмет их использования по назначению или не по назначению. По сути, федеральный законодатель предоставляет субъектам Российской Федерации самостоятельно решать перечисленные вопросы, несмотря на то, что земля это важнейший общефедеральный ресурс России.

 Ответственность за использование земель не по целевому назначению в каждом субъекте не одинакова. Например, в Москве ответственность установлена в виде взимания ставки земельного налога в двукратном размере.

 Ни в налоговом, ни в земельном законодательстве четко не разделены полномочия между Федеральной службой земельного кадастра России, комитетами по земельным ресурсам и землеустройству и налоговыми органами в случае обнаружения ими нецелевого использования земельных участков. Соответственно, не ясно, причислять ли «использование земли не по целевому назначению» к административным правонарушениям (ст. 8.8. КоАП РФ), или к нарушениям законодательства о налогах и сборах, или же и к тем и другим одновременно, что не исключает возможность двойного наказания. Это обстоятельство может быть источником конфликтов между налогоплательщиками, с одной стороны, и органами, ведущими учет земель, и налоговыми органами, с другой стороны.

 Некоторую ясность вносят положения законов субъектов федерации. Например, абзацы 10 - 12 п. 5 Закона г. Москвы от 16 июля 1997 г. N 34 «Об основах платного землепользования в городе Москве». За земельные участки, не используемые более двух лет или используемые не по целевому назначению, земельный налог взимается в двукратном размере. Основанием для принятия Правительством Москвы решения о взимании двукратной ставки земельного налога и направления соответствующего решения в Управление Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по городу Москве является представление органа, уполномоченного осуществлять государственный контроль за использованием и охраной земель на территории города Москвы, о выявленных фактах нецелевого использования или неиспользования более двух лет земельных участков. При использовании земельного участка не по целевому назначению двукратная ставка земельного налога взимается с момента принятия решения о ее применении и действует до устранения нарушения.

 Таким образом, фактическим основанием для взимания двукратной ставки земельного налога в Законе г. Москвы является представление территориального органа Федеральной службы земельного кадастра. Основываясь на нем, уполномоченные органы исполнительной власти города Москвы, органы местного самоуправления или уполномоченные ими органы (п. 1 ст. 36 Закона г. Москвы от 14 мая 2003 г. N 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве») должны принять решение о взимании двукратной ставки земельного налога и направить его в налоговый орган. Это решение является достаточным юридическим основанием для налогового органа предъявить требование о плате за землю в размере двукратной ставки и обращения в суд, если налогоплательщик откажется уплатить налог за землю в двойном размере добровольно.

 Может ли налоговый орган самостоятельно проверить налогоплательщика на предмет целевого использования им земельных участков - объектов налогообложения? Полагаем, что да. Так, п. 1 ст. 82 НК РФ наделяет налоговую инспекцию правом осуществлять налоговый контроль путем осмотра помещений и территорий, используемых для извлечения дохода (прибыли). Согласно абз. 4 ст. 89 НК РФ налоговый орган в рамках проведения выездной налоговой проверки может проводить осмотр (обследование) не только производственных, складских, торговых и иных помещений, но и территорий, используемых налогоплательщиком для извлечения дохода. Таким образом, основанием для привлечения к ответственности налогоплательщика служит акт проверки и решение.

 Судебная практика подтверждает, что такие случаи имеют место. Так, в Постановлении Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 16 января 2001 г. N А12-8564/2000-С25 отмечено, что 13.03.2000 Инспекцией МНС РФ по Чернышковскому району проведена выездная налоговая проверка. В ходе проверки установлено, что налогоплательщик, имея на праве собственности земельный участок, не исчислил и не уплатил налог, о чем налоговым органом составлен акт. На основании акта вынесено постановление в части взыскания земельного налога, пени и штрафа.

 Однако в судебном процессе (если налогоплательщик откажется добровольно уплатить налог в размере двойной ставки) представителям налоговой инспекции предстоит еще доказать нецелевое использование всего или части земельного участка. Это крайне проблематично по указанной выше причине: до настоящего времени досконально не разработаны процедуры осмотра земельных участков на предмет их использования по назначению или не по назначению, а в налоговых органах нет специалистов, знакомых хотя бы с элементарными навыками, которыми обладают землеустроители. Налоговая инспекция должна доказывать использование земли не по целевому назначению в отношении либо всего земельного участка либо его части. Одним словом, суду необходимо представить результаты обмера всего участка или его части, акт обследования участка - перечислить находящиеся на нем объекты (а именно в зависимости от характера этих объектов во многом определяется целевое использование участка), указать на их функциональное назначение (в техпаспорте) и на их фактическое использование, на расхождение между функциональным назначением и фактическим использованием. Представляется, что налоговому органу практически невозможно доказать нецелевое использование участка или его части.

 Таким образом, решение вопроса о нецелевом использовании земельного участка неоднозначно. Здесь необходимо руководствоваться региональными законами, а также конкретной судебной практикой субъекта федерации. Как правило, ответственность за нецелевое использование земли - увеличение налоговой ставки.

 Действие Федерального закона от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями (п.1. ст.1 ФЗ). Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации (п. 7 ст. 27 ЗК РФ). Следовательно, применительно к земельным участкам граждан из состава земель сельскохозяйственного назначения ФЗ «Об обороте» (и вытекающие из него запреты) распространяется только на земельные участки крестьянских фермерских хозяйств.

В случае установления факта нецелевого использования земли следует руководствоваться Земельным кодексом, Налоговым кодексом, Кодексом об административных нарушениях, но главным образом, региональным законодательством.

 3. Как уже было указано в п. 2 ответа на Ваш вопрос, факт нецелевого использования может быть установлен не для всего участка, а только для его части. Если будет установлен факт совершения такого правонарушения (с учетом изложенного в п. 2 Ответа), то его предметом может служить только часть участка.

 4. В рассматриваемой ситуации наиболее желателен статус земельного участка -  земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения для использования под индивидуально жилищное строительство.