Принадлежность земель к той или иной категории по ст. 7 ЗК РФ предопределяет основное их целевое назначение и соответствующий правовой режим использования земель каждой конкретной категории (с учетом зонирования и разрешенного использования). Отнесение земель к категориям и перевод их из одной в другую производится в соответствии со ст. 8 ЗК РФ только компетентными органами власти.

 В зависимости от того, кто является собственником соответствующих земель, решение о переводе их из одной категории в другую принимается различными органами власти. Если земля находится в федеральной собственности или собственности субъекта РФ, то решение об изменении категории принимается соответственно Правительством РФ или органами исполнительной власти субъектов РФ. Органы местного самоуправления принимают решения об изменении категории земель, находящихся в муниципальной или частной собственности. Исключение сделано для земель сельскохозяйственного назначения - решение об изменении земель этой категории принимается только на уровне субъектов РФ, кроме случаев, когда земля находится в федеральной собственности. Ст. 8 ЗК РФ в части, устанавливающей сам порядок перевода земель из одной категории в другую, носит отсылочный характер - такой порядок устанавливается федеральным законом.

 05 января 2005 г. вступил в силу Федеральный закон  «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» от 21 декабря 2004 г. № 172-ФЗ (далее - «Закон»), который регламентирует действия государственных органов и органов местного самоуправления по переводу земель из одной категории в другую. В Законе определен порядок инициирования перевода земель, в том числе по решению суда, содержание ходатайств о переводе земель, условия и сроки их рассмотрения и принятия решений, а также основание для отказа в переводе, порядок обжалования решений. Кроме этого, в документе прописаны особенности перевода отдельных категорий земель, обязательность отнесения земельного участка к определенной категории и процедура перевода земель до разграничения государственной собственности на землю.

 В главе 1 Закон устанавливает общую процедуру перевода земель из одной категории в другую. В главе 2 содержатся положения, касающиеся особенностей перевода земель различных категорий. Однако Закон не закрепляет каких-либо особых требований к переводу земель сельскохозяйственного назначения в другие категории, а только к переводу земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель (ст.7 Закона). Следует обращать внимание на то, что земли сельскохозяйственного назначения неоднородны по своему составу и в соответствии со ст. 77 ЗК РФ подразделяются на:

1. ·         сельскохозяйственные угодья (к ним относятся просто сельскохозяйственные угодья и особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья) и
2. ·         земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий допускается только в исключительных случаях (например, при консервации земель, при выполнении Российской Федерацией международных обязательств, для обеспечения обороны и т.п.). Что касается перевода земель сельскохозяйственного назначения не выделенных в особо ценные земли, то к нему особых требований Закон не содержит.

Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения в иные категории необходимо обращать внимание на то, к какому именно типу сельскохозяйственных земель относится конкретный участок.

Ст. 72 Конституции относит регулирование вопросов, касающихся земли, к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Таким образом, следует также учесть, что в случае если земли сельскохозяйственного назначения находятся в федеральной собственности, органом, принимающим решение о переводе таких земель в иные категории, является Правительство РФ и процедура такого перевода устанавливается федеральным законодательством, а в том случае, если земли сельскохозяйственного назначения находятся в собственности субъектов или в частной собственности, то органом, принимающим решение о переводе, является орган исполнительной власти соответствующего субъекта федерации, а процедура регламентируется региональным законодательством, отвечающим общим федеральным принципам.

В рассматриваемом случае вероятнее всего предположить, что земельный участок расположен в Ленинградской области, поскольку относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, но собственником может быть как Российская Федерация, так и Ленинградская область (физическое/юридическое лицо).

Вариант № 1:

Собственник земельного участка Российская Федерация.

Правом осуществления перевода земель из одной категории в другую в данном случае обладает Правительство Российской Федерации.

Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются кадастровый номер, категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить, обоснование перевода земельного участка, права на земельный участок. К ходатайству прилагается выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, копии документов, удостоверяющих личность заявителя - физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами, согласие правообладателя земельного участка на перевод, расчеты потерь сельскохозяйственного производства.

В рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если:
1) с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
2) к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям Закона и других федеральных законов.

По результатам рассмотрения ходатайства принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель в течение 3 месяцев со дня поступления ходатайства.

Акт о переводе земель или земельных участков содержит следующие сведения:
1) основания изменения категории земель;
2) границы и описание местоположения земель, для земельных участков - также их площадь и кадастровые номера;
3) категорию земель, перевод из которой осуществляется;
4) категорию земель, перевод в которую осуществляется.

Акт о переводе земель или земельных участков принимается на неопределенный срок и не может носить временного характера. 
Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия такого акта.

Основания отказа в переводе земель:

1. ·         установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
2. ·         наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
3. ·         установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной либо лесоустроительной документации.

Правительство РФ направляют копию акта о переводе земель в течение 10 дней со дня его принятия в орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, для внесения в течение 7 дней изменений в документы государственного земельного кадастра.

О внесенных изменениях орган, осуществляющий деятельность по ведению государственного земельного кадастра, уведомляет заинтересованных правообладателей земельных участков с указанием акта о переводе земель или земельных участков, а также органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, для внесения в течение 7 дней изменений в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в записи Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с момента внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Переоформления правоустанавливающих документов на земельные участки, в отношении которых приняты акты о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую, не требуется.

Вариант № 2:

Собственник земельного участка Ленинградская область или физическое/ юридическое лицо

В этом случае следует руководствоваться областным законом «О порядке перевода земель из одной категории в другую в Ленинградской области» от 25.11.2003 г. № 97-оз.

Правом осуществления перевода земель из одной категории в другую обладает Правительство Ленинградской области.

Основанием для перевода земель из одной категории в другую является:

1. ·         ходатайство органов местного самоуправления Ленинградской области (если земельный участок в государственной собственности);
2. ·         ходатайство физических или юридических лиц - собственников земельного участка.

Ходатайство должно содержать конкретные сведения о местоположении земельного участка, его размер, категория, предполагаемая категория, а также обоснования перевода. К ходатайству прикладывается вся землеустроительная документация.

Ходатайство рассматривается Правительством Ленинградской области 1 месяц, однако этот срок может быть продлен до 3 месяцев.

Основания для отказа в переводе земель:

1. ·         запрещение федеральным законом;
2. ·         предоставление не полного пакета документов;
3. ·         резервирование земель для государственных или муниципальных нужд;
4. ·         противоречие документам планирования территории.

Решение о переводе или отказе в переводе земли в течение 5 дней направляется инициатору. В случае положительного решения инициатор обязан самостоятельно предоставить сведения об изменении категории земли в органы, осуществляющие ведение земельного кадастра.