Вопрос: 

Собственники квартир многоэтажного дома, нашего ТСЖ, решили реализовать свое право на общедолевую собственность - земельный участок под домом. Когда подняли документы, то узнали, что целевое назначение участка - производственный корпус и гараж. Как застройщик умудрился сдать дом госкомиссии? Наверное, этот вопрос надо задать прокуратуре? И за чей счет сейчас проводить все формальности с переоформлением?

Ответ: 

 Прежде чем ответить на вопрос об изменении вида разрешенного использования земельного участка, считаем необходимым проанализировать, при каких условиях может быть зарегистрировано право общей долевой собственности на земельный участок и будет ли препятствовать такой регистрации тот факт, что застройщик нарушил целевое назначение участка.

 

            В статье 36 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом. При этом, в статье 16 Федерального закона от 29.12.04 №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" закреплено, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно.

 

            С юридической точки зрения, земельный участок, но котором возведен многоквартирный дом, относится к категории общего имущества собственников квартир (основание: статья 36 ЖК РФ).

 

            Следует отметить, что в пункте 2 ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - «Закон о регистрации») установлена специальная норма о регистрации прав на общее имущество собственников квартир в доме: государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в доме одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (а, значит, на земельный участок – наше прим.).

 

            Таким образом, на первый взгляд можно сделать вывод о том, что собственники квартир в доме стали сособственниками земельного участка, на котором расположен дом, с момента государственной регистрации права собственности на квартиры. При этом никакой отдельной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок не требуется.

 

            Между тем, необходимо отметить, что основания прекращения права собственности на земельные участки предусмотрены в статье 44 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ), к числу которых отнесены отчуждение собственником своего земельного участка другим лицам, отказ собственника от права собственности на земельный участок, принудительное изъятие у собственника его земельного участка в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

 

            Таким образом, по нашему мнению, вышеуказанное положение жилищного законодательства не влечет у прежнего собственника автоматического прекращения права собственности на земельный участок путем его перехода в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

 

Настоящий вывод подтверждается судебной практикой, исходящей из того, что право прежнего собственника на земельный участок не может прекратиться автоматически (Постановления ФАС Уральского округа от 23.09.08 по делу №Ф09-6794/08-С6, ФАС Северо-Кавказского округа от 19.11.08 по делу №Ф08-6570/2008, ФАС Западно-Сибирского округа от 16.10.08 №Ф04-6324/2008(13652-А67-28)). При этом порядок предоставления земельных участков под многоквартирными домами в общую долевую собственность собственников помещений в них должен соответствовать общему порядку предоставления земельных участков в общую долевую собственность, установленному в пунктах 5, 6 статьи 36 ЗК РФ (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 21.08.08 по делу №Ф04-4551/2008(10115-А67-9)). К аналогичным выводам пришел и Минфин РФ,  когда в своем Письме от 04.12.08 №03-05-06-02/85 разъяснял порядок возникновения обязанности плательщика земельного налога.

 

            Таким образом, мы полагаем, что на сегодняшний день прежде всего необходимо разрешить вопрос о том, кому принадлежит право собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом. И прежде чем реализовывать право общей долевой собственности на земельный участок, у прежнего собственника должно быть прекращено право собственности на землю по одному из оснований, предусмотренных в статье 44 ЗК РФ.

 

            В этой связи следует отметить, что исходя из представленных нам документов собственника земельного участка определить невозможно. Так, в соответствии со Свидетельством, выданным Главой администрации города в 1997 году, земельный участок предоставлен некой страховой компании в бессрочное (постоянное) пользование. А в кадастровой выписке о земельном участке от апреля 2009 года значится, что «сведения о регистрации прав отсутствуют».

           

            Теперь перейдем к вопросу о том, влияет ли разрешенное использование на государственную регистрацию права общей долевой собственности на земельный участок.

            Итак, как было указано выше, нормы действующего законодательства прямо не предписывают регистрировать право общей долевой собственности на земельный участок.

 

            Вместе с тем утверждена Инструкция, в соответствии с которой осуществляется государственная регистрация права общей долевой собственности на объекты общего имущества в многоквартирном доме (Приказ Минюста России от 14.02.2007 N 29).

 

            В соответствии с пунктом 5 Инструкции государственная регистрация права общей долевой собственности на объект недвижимости обязательна в случаях, когда данный объект передается в пользование (например, в аренду) какому-либо лицу (лицам) или является предметом иных сделок, на основании которых право общей долевой собственности ограничивается (например, соглашения о сервитуте), а также при возведении нового объекта недвижимости, на который у собственников помещений возникает право общей долевой собственности.

 

            Таким образом, только при наличии государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок у собственников помещений в доме, а также у ТСЖ, действующего от их имени, появляется реальная возможность отстоять свои законные права на землю, в том числе в судебном порядке.

 

            Процедура государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме прописана в статьях 16-18 Закона о регистрации, а также в разделе II вышеупомянутой Инструкции, пункт 7 которой устанавливает, что для государственной регистрации должен быть предоставлен  кадастровый план земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, а также документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправления земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие Жилищного кодекса РФ.

 

            В этой связи обращает на себя внимание  Кадастровая выписка о земельном участке, предоставленная нам для ознакомления. Согласно данной выписке разрешенным использованием земельного участка является использование под лабораторно-производственный комплекс и гараж.

            Между тем, целевое назначение использования земельного участка было не соблюдено, поскольку на данной территории возведен жилой дом.

 

            Отсюда следует вопрос, является ли факт нарушения разрешенного использования  земельного участка основанием для отказа или приостановки государственной регистрации права общей долевой собственности.

 

            Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации приведен в статье 20 Закона о регистрации. Между тем такое обстоятельство, как нецелевое использование земельного участка под строительство, в этом перечне отсутствует.

 

            Основания для приостановления государственной регистрации прав установлены в статье 19 Закона о регистрации, но и они, по нашему мнению, не распространяются на рассматриваемый случай. Кроме того, государственный регистратор не обладает полномочиями по контролю над целевым использованием земельных участков.

 

            Учитывая изложенное, мы пришли к выводу о том, что нормы действующего законодательства РФ не позволяют утверждать, что обязательной предпосылкой для государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок служит изменение вида его разрешенного использования.

           

            Также перед нами был поставлен вопрос о том, за чей счет должен быть изменен вид разрешенного использования.

 

            Земельный кодекс устанавливает принцип целевого использования земельных участков, согласно которым правовой режим земель определяется, во-первых, исходя из их принадлежности к той или иной категории и, во-вторых, в соответствии с разрешенным использованием земельного участка (подпункт 8 п. 1 ст. 1, подпункт 2 п. 1 ст. 40 ЗК РФ).

 

            Согласно пункту 2 статьи 7 ЗК РФ земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

 

При этом собственники земельных участков и землепользователи не имеют права самовольно изменять целевое назначение земельного участка. Согласно статье 8 ЗК РФ данные полномочия находятся в компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации в отношении сельскохозяйственных земель и органов местного самоуправления в отношении других категорий земель.

 

            В настоящем случае застройщик возвел жилой дом на земельном участке с разрешенным использованием под лабораторно-производственный комплекс и гараж, то есть нарушил целевое назначение земельного участка.

 

            Таким образом, мы полагаем, что именно застройщик обязан совершить необходимые и достаточные действия для изменения разрешенного использования земельного участка, в обратном случае будет нарушена статья 42 ЗК РФ, согласно которой землепользователи обязаны соблюдать целевое назначение земельного участка.

 

            Вывод о том, что вид разрешенного использования земельного участка подлежит изменению в случае, если на земельном участке расположен объект, не подпадающий под целевое назначение земли, подтверждается судебной практикой. Так, ФАС Уральского округа в своем Постановлении ФАС от 15.02.07 по делу N А60-15169/2006 указал, что поскольку "заведений культуры и искусства" на земельном участке заявителя не имеется, суд сделал правильный вывод о том, что вид разрешенного использования земельного участка подлежит изменению.

 

            В части 3 статьи 37 Градостроительного кодекса РФ предусмотрено, что изменение одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.

 

            Если Правила землепользования и застройки, а также Градостроительный регламент в Вашем субъекте РФ до настоящего времени не утверждены, то следует руководствоваться пунктом 3 части 1 статьи 4 Федерального закона 29.12.04 №191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации", где предусмотрено, что вплоть до принятия в установленном Градостроительным Кодексом порядке правил землепользования и застройки, но не более чем через пять лет со дня введения его в действие решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков на другой вид такого использования должны приниматься главами местных администраций с учетом результатов публичных слушаний, проводимых в порядке, установленном статьей 39 Градостроительного Кодекса.

 

            Таким образом, поскольку разрешительная документация на строительство дома оформлялась застройщиком, именно он несет ответственность за ее комплектность и соответствие требованиям строительства. Учитывая изложенное, именно застройщик должен привести вид разрешенного использования в соответствие с фактическим использованием земельного участка и нести все расходы, связанные с изменением вида разрешенного использования.

 

            Что касается сдачи дома госкомиссии, то у нас отсутствует (не представлен) документ, подтверждающий ввод дома в эксплуатацию. В любом случае, по общему правилу, установленному в статье 55 Градостроительного кодекса РФ, разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию выдается на основании ряда документов, среди которых должен быть представлен градостроительный план земельного участка с указанием в нем вида разрешенного использования (ст.44 Градостроительного кодекса).

 

            В случае, если дом был сдан с нарушением вида разрешенного использования, то указанное обстоятельство может быть передано для оценки в правоохранительные органы (в прокуратуру).

            Вместе с тем, в этом случае нельзя исключать риска того, что у прокуратуры может возникнуть сомнения о законности выполненного строительства и перед судом будет поставлен вопрос о сносе дома как самовольной постройки.

 

            В соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ  самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.