С вступлением в действие нового Жилищного кодекса Российской Федерации (1 марта 2005 года) двухквартирный жилой дом, т.е. жилой дом, состоящий из двух автономных частей, каждая из которых предназначена для отдельного проживания одной семьи, признается многоквартирным домом. Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. См. п.6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного многоквартирного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке принадлежат собственникам квартир в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Законодательство запрещает собственникам квартир в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на земельный участок (п.1 ч.4 ст.37 ЖК РФ). Собственники квартир в многоквартирном доме не вправе также отчуждать отдельно от права собственности на квартиры, принадлежащие им доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе отчуждать принадлежащие им доли в праве общей собственности на земельный участок (п.2 ч.4 ст.37 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на земельный участок, относящийся к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, принадлежащая собственнику квартиры в этом многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанную квартиру (ч.2 ст.37 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на земельный участок рассматривается как принадлежность квартиры – главной вещи (ст.135 ГК РФ) в составе сложной вещи (ст.134 ГК РФ).

В соответствии с п.1 ст.36 ЗК РФ и п.3 ст.28 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники жилого дома, расположенного на земельном участке, относящемся к государственной или муниципальной собственности, имеют право и обязаны либо взять в аренду, либо приобрести в собственность указанный земельный участок.

Выкуп или приобретение в аренду земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников квартир в многоквартирном доме, осуществляется на основании совместного обращения всех собственников квартир многоквартирного дома в орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением к заявлению предусмотренных п.5 ст.36 ЗК РФ документов.

Приобретение земельного участка (части земельного участка), на котором расположен двухквартирный жилой дом, отдельно в собственность одного из собственников помещений в двухквартирном доме без участия других собственников помещений в данном доме невозможно.