Действующий ЗК РФ не содержит абсолютных запретов на перевод из одной категории земли в другую, однако перевод из земель сельскохозяйственного назначения наиболее затратен, длителен и сложен по процедуре.

В Ленинградской области перевод земли из категории сельскохозяйственного назначения стоит, как правило, не менее 25 % от ее рыночной стоимости. Время перевода земли из одной категории земли в другую занимает примерно от 6 до 24 месяцев. Рентабельным по общей практике является перевод участков от 20 га. Реже встречается перевод участков 10-12 га. Перевод участка площадью 3 га вряд ли целесообразен, учитывая обязательные и предположительные расходы, связанные с переводом. 

Перевод требует соответствующей подготовки материалов. Для использования участка в других целях, чем те, которые предписаны для данной категории земли (в промышленных вместо «сенокоса осушенного»), необходимо получить согласие органа исполнительной власти на изменение назначения земли. Для этого Вам надо обратиться в Администрацию Всеволожского района с ходатайством об изменении целевого назначения земельного участка. Однако такое изменение возможно только при условии, что испрашиваемый вид разрешенного использования предусмотрен градостроительным регламентом, действующим на этой территории, и при условии положительных результатов публичных слушаний (ст. 7 ЗК РФ, ст. 39 ГрК РФ). Закон № 162-ФЗ «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» установил четкую процедуру перевода (какое заявление куда подавать, какие документы прикладывать, сроки и проч.).

Ходатайство рассматривается в течение 2 месяцев. В результате принимается решение о переводе или отказе в переводе. Основанием отказа о переводе являются установленные ограничения либо запрет на перевод, отрицательное заключение предусмотренной законом экологической экспертизы, несоответствие испрашиваемой категории участка документам территориального планирования и планировке территории, землеустроительной документации. Несоответствие утвержденным документам по планированию территории действительно может стать серьезной проблемой. Когда такая документация существует, в ней уже заранее определено, где должны быть промышленные земли, а где сенокосы. Не всегда планы, утвержденные госорганами, совпадают с пожеланиями собственников участков.

 Еще один этап перевода, на котором могут возникнуть трудности - обязательная экологическая экспертиза. Ее целью является установить, к какому влиянию на окружающую среду приведет изменение целевого назначения. Проведение экспертизы не требуется, если решение о переводе принимается на основании уже упомянутых выше документов о планировании, землеустроительной документации (при утверждении этой документации экспертиза уже должна была быть проведена).

 Решение об отказе в переводе может быть обжаловано в суд.