Вопрос: 

Каков порядок проведения строительства и правила застройки, в т.ч. жилого дома, на земельном участке, приобретенном в собственность из земель сельскохозяйственного назначения, на котором зарегистрировано крестьянского фермерское хозяйство?

Ответ: 

 Прежде чем говорить о порядке осуществления строительства на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, считаем целесообразным рассмотреть вопрос возможности строительства жилого дома на земельном участке сельскохозяйственного назначения, принадлежащего крестьянско-фермерскому хозяйству.

 

Сразу отметим, что данный вопрос не имеет однозначного разрешения на территории РФ и довольно сложен ввиду слабой законодательной урегулированности.

 

Так, согласно ст.78 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и ст. 11 Федерального закона РФ от 11.06.2003 № 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" (далее – ФЗ о крестьянском хозяйстве) в составе земель сельскохозяйственного назначения предоставляются и выделяются в том числе земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, необходимыми для осуществления деятельности фермерского хозяйства, а именно: используемые для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. О строительстве зданий, сооружений и строений иного назначения, в том числе жилого, в законе ничего не говорится.

 

В связи с чем на сегодняшний день в отношении данного вопроса существует две точки зрения.

 

С одной стороны, указывается на семейно-родственную связь членов крестьянского хозяйства, в качестве которых в обязательном порядке выступают граждане, связанные родством и (или) свойством (максимальное число граждан, участвующих в крестьянском (фермерском) хозяйстве, не относящихся к данной категории лиц, не может превышать пяти человек). А также говорится о том, что статьями 263 Гражданского Кодекса РФ (далее – ГК РФ) и ст. 43 Земельного Кодекса РФ предусмотрено право каждого собственника на застройку земельного участка и что прямого запрета на строительство жилых домов на земельном участке сельскохозяйственного назначения, принадлежащего крестьянско-фермерскому хозяйству (далее КФХ) , в настоящее время не существует. В частности, указывается, что из всех разрешенных видов использования земельным участком действующим законодательством установлен только один случай запрета строительства на землях сельскохозяйственного назначения, который предусмотрен в п.3 ст. 4 ФЗ РФ от 07.07.2003г. № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве», в соответствии с которым полевые земельные участки используются исключительно в целях производства сельскохозяйственной продукции. Указывается на то, что по природе деятельности фермерского хозяйства работники хозяйства должны проживать там же, где и работают, т.е. на территории земельного участка, принадлежащего КФХ.

 

Таким образом, прежде всего исходя из целесообразности, делается вывод о возможности строительства на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащих крестьянско-фермерских хозяйствам, жилых домов либо домов, предназначенных для проживания.

 

Сторонники другой точки зрения оценивают строительство жилых домов на сельскохозяйственных землях, принадлежащих крестьянско-фермерским хозяйствам, как нецелевое использование таких земельных участков в противоречие с их разрешенным использованием в виду следующего.

 

Так, согласно п. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГСК РФ) и с учетом пп. 1 п.1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 № 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" органы власти, уполномоченные на  выдачу разрешений на  строительство, отказывают в выдаче разрешения при отсутствии документов, предусмотренных ч.ч. 7 и 9 данной статьи, то есть при несоответствии проектной документации разрешенному использованию земельного участка.

 

В соответствии со ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному ресурсу.

 

Статья 78 ЗК РФ и п.1 ст. 3 Федерального закона РФ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее – ФЗ об обороте земель сельскохозяйственного назначения) устанавливают, что основным принципом в соответствии с этими нормами является сохранение целевого использования земель сельхозназначения.

 

В силу статей 77, 78 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли  за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства и используемые для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным  производством целей.

 

Исходя из положений ст. 7 ФЗ от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель  или земельных участков из одной категории в другую» перевод земель сельскохозяйственных  угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, указанных в п. 1 данной нормы.

Следовательно, в выдачи разрешения на строительство жилого дома на  землях сельскохозяйственного  может быть отказано по причине несоответствия проектной документации разрешенному использованию земельного участка, так как законом не предусмотрена возможность возведения жилого дома на земельном участке, отнесенном к землям сельскохозяйственного назначения. А в этом случае возможно признание строительство такого жилого здания (строения, сооружения) как самовольно построенного, что влечет за собой соответствующие гражданско-правовые санкции, в том числе и снос жилого здания (строения, сооружения).

 

В виду вышеуказанного достаточно сложно однозначно ответить о возможности строительства жилого дома на земельном участке, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения. Правоприменительная и даже судебная практика подобного рода строительства в разных регионах РФ существенно различается.

 

Тем не менее, в большинстве субъектов Российской Федерации органы государственной и муниципальной власти по большей части придерживаются первой точки зрения и исходят из возможности строительства жилых зданий на сельскохозяйственных землях, принадлежащих крестьянско-фермерским хозяйствам. По крайней мере, в настоящее время в судебной практике не встречается изъятие земельного участка из земель сельхозназначения, принадлежащего крестьянско-фермерскому хозяйству, вследствие строительства на нем жилых строений.

 

Однако в целях получения более точного ответа на данный вопрос предлагаем Вам обратиться в отдел (комитет) по землеустройству администрации муниципального образования по месту нахождения соответствующего земельного участка.

 

В то же время с учетом сложившейся практики мы видим выход из сложившейся ситуации в осуществлении строительства жилого строения без права регистрации проживания в нем, например, с закреплением за таким строением статуса как дом, предназначенных для сезонного проживания работников и т.п. по аналогии с дачными и садовыми земельными участками. В этом случае не имеется противоречий ни первой, ни второй точке зрения – в одной стороны, дом предназначен для проживания, а с другой стороны – именно для целей деятельности КФХ

 

В отношении Вашего вопроса о порядке проведения строительства на земельных участках из земель сельскохозяйственного назначения фермерами, в данной ситуации действует общий порядок строительства. В связи с чем в целях осуществления строительства и возведения зданий, сооружений и строений (в том числе жилых зданий) на земельном участке, необходимо осуществить ряд действий, заключающиеся в следующем.

 

Первоначально, необходимо будет осуществить инженерные изыскания на соответствующем земельном участке для подготовки проектной документации и строительства строения (сооружения, здания), что подразумевает под собой вид строительной деятельности, включающей в себя изучение природных условий и факторов техногенного воздействия в целях рационального и безопасного использования территорий и земельных участков в их пределах, подготовки данных по обоснованию материалов, необходимых для территориального планирования, планировки территории и архитектурно-строительного проектирования. Результаты инженерных изысканий представляют собой документ, содержащий материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и отражающий сведения о задачах и порядке проведения инженерных изысканий.

 

Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.

 

Далее осуществляется архитектурно-строительное проектирование путем подготовки проектной документации применительно к строящимся зданиям (строениям, сооружениям) и их частям, располагаемых в границах принадлежащего застройщику земельного участка. Подготовка проектной документации осуществляется на основании задания застройщика или заказчика (при подготовке проектной документации на основании договора), результатов инженерных изысканий, градостроительного плана земельного участка в соответствии с требованиями технических регламентов, техническими условиями, разрешением на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства.

 

Государственная экспертиза в данной ситуации не требуется.

 

Непосредственным основанием строительства, за некоторым исключением, является разрешение на строительство. Данный документ подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дает застройщику право осуществлять строительство.

 

По общему правилу, разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка. Однако при строительстве на земельном участке, на который не распространяется действие градостроительного регламента или для которого не устанавливается градостроительный регламент, разрешение на строительство выдается федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления в соответствии с их компетенцией.

 

В целях осуществления строительства застройщик направляет в уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган заявление о выдаче разрешения на строительство с приложением необходимых документов. Уполномоченный на выдачу разрешений на строительство орган может отказать в выдаче разрешения на строительство при отсутствии необходимых документов или несоответствии представленных документов требованиям градостроительного плана земельного участка, а также требованиям, установленным в разрешении на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен в судебном порядке.

 

Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства соответствующего здания (строения, сооружении). Срок действия разрешения на строительство может быть продлен уполномоченным органом, выдавшим разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство не начато до истечения срока подачи такого заявления.

 

Для ввода здания (строения, сооружения) в эксплуатацию застройщик обращается в уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного здания (строения, сооружения) градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

 

Уполномоченный орган, выдавший разрешение на строительство, в течение десяти дней со дня поступления заявления о выдаче разрешения на ввод здания (строения, сооружения) в эксплуатацию обязан обеспечить проверку наличия и правильности оформления представленных документов, осмотр построенного здания и выдать заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию или отказать в выдаче такого разрешения с указанием причин отказа. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного здания (строения, сооружения).

 

В то же время в случае если на практике строительство здания для проживания (строения, сооружения) на земельном участке из земель сельскохозяйственного назначения, принадлежащего крестьянско-фермерскому хозяйству, осуществляется по принципу и правилам, которые действуют при индивидуальном жилищном строительстве, то в данном случае действует упрощенный порядок, исключающий инженерные изыскания и архитектурно-строительное планирование, поскольку согласно ч.3 ст. 48 ГСК РФосуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи). Застройщик по собственной инициативе вправе обеспечить подготовку проектной документации применительно к объектам индивидуального жилищного строительства. Помимо этого, к заявлению о получении разрешения на строительство прилагается меньший комплект документов.

 

При этом разрешение на индивидуальное жилищное строительство выдается сроком на десять лет. А до 1 января 2010 года не требуется получение разрешения на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для осуществления технического учета (инвентаризации) такого объекта, в том числе для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта.

 

Что же касается правил застройки территории земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, то согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004 № 190-ФЗ правила землепользования и застройки принимаются и утверждаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, в которых устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений. Таким образом, данный документ утверждается применительно к землям определенной территории соответствующего муниципального образования (города федерального значения РФ), единые правила застройки земель сельскохозяйственного назначения отсутствуют.

 

В соответствии с ч.3 ст. 32 Градостроительного кодекса РФ правила землепользования и застройки подлежат опубликованию в порядке, установленном для официального опубликования муниципальных правовых актов, иной официальной информации, и размещаются на официальном сайте поселения (при наличии официального сайта поселения), официальном сайте городского округа (при наличии официального сайта городского округа) в сети "Интернет".

 

Соответственно, с необходимыми сведениями о Правилах землепользования и застройки Вашего земельного участка Вы можете ознакомиться на официальном сайте местной администрации муниципального образования, где располагается соответствующий земельный участок.