588341954
Я приобрела санаторий в собственность по договору аренды с правом выкупа. В договоре ни слова о земле, но у прежнего собственника она была в аренде сроком на 5 лет. В настоящее время я приобрела право на земельный участок (в связи с выкупом здания), но меня не устраивает его площадь на момент продажи - 1,5 га. Я бы хотела выкупить 3 га в целях благоустройства зоны отдыха. В ответе на мою заявку о выкупе 3 га мне написали, что у меня согласно ст. 35 ЗК право только на 1,5 га, а на дополнительный отвод у меня нет оснований. Предлагают оформить землю в аренду, но ведь я тогда ее выкупить не смогу. Кроме того, есть СНиПы, где указано что под санаторий положено определенное количество метров земли на отдыхающего человека, я как раз в эти нормы укладываюсь. На каком расстоянии от здания можно использовать земельный участок (например, для благоустройства территории)?
Ответ:
Согласно ст. 552 Гражданского кодекса РФ, ст. 35 Земельного кодекса РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, Вы как собственник здания приобретаете право на использование земельного участка площадью 1,5 гасогласно договора аренды с прежним владельцем и кадастрового плана земельного участка.
Однако, в случае, если позволяют нормы отвода земли для Вашего вида деятельности (согласно п. 4.14 «СНиП 2.07.01-89. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений», утв. Постановлением Госстроя СССР от 16.05.1989 г. № 78 (далее - СНиП 2.07.01-89), размеры территорий зон отдыха следует принимать из расчета 500 - 1000 м2 на одного посетителя), исполнительные органы местного самоуправления могут увеличить площадь земельного участка до предельного размера (п. 3 ст. 33 ЗК). При этом, обращаем Ваше внимание, что предоставление Вам земельного участка предельного размера это не обязанность исполнительных органов местного самоуправления, а их право.
Вы сообщили о том, что Вам предлагают оформить землю в аренду, но Вы ее выкупить не сможете. Нам не совсем ясна Ваша позиция. Во-первых, согласно статье 36 ЗК РФ, если Вы согласитесь на аренду, у Вас появится исключительное право на приобретение указанного участка в собственность или долгосрочную аренду с правом выкупа. Для этого необходимо воздвигнуть строение на арендованном участке (при соблюдении всех необходимых разрешительных процедур). Во-вторых, аренда участка позволит Вам устранить нарушения СниП и соблюсти положенное количество метров для отдыхающих.
Что касается расстояния от санатория, на котором следует размещать зону отдыха, то согласно п. 4.14 СниП 2.07.01-89 зоны отдыха следует размещать на расстоянии от санаториев, пионерских лагерей, дошкольных санаторно-оздоровительных учреждений, садоводческих товариществ, автомобильных дорог общей сети и железных дорог не менее 500 м, а от домов отдыха - не менее 300 м.
В случае, если Вам недостаточно площади приобретенного земельного участка для размещения зоны отдыха, вы можете:
- либо уменьшить количество мест для отдыхающих в санатории, чтобы освободилась площадь для размещения зоны отдыха и, тем самым, требования СНиП были выполнены;
- либо отказаться от идеи использования земли для размещения санатория с зоной отдыха, т.к., во-первых, исполнительные органы местного самоуправления не обязаны увеличивать площадь Вашего земельного участка для соблюдения Вами СНиП; во-вторых, размер территории для строительства санатория и размещения зоны отдыха, действительно, определяется из расчета 500 - 1000 м2 на одного посетителя согласно СниП 2.07.01-89, однако, указанные нормы применяются в период формирования земельного участка и строительства на нем санатория);
- либо согласиться оформить часть земли в аренду (в случае, если Вам, как указано в письме, предлагают это органы местного самоуправления).
· Изменение вида разрешенного использования земельного участка, предоставленного «для ведения садоводства»