Вопрос: 

В октябре 2005 приобрел в собственность у частного лица 4 объекта промышленного назначения, а именно: деревянную контору, дер. склад, дер. лесопилку и частично разрушенный пожаром металлич. склад. Все объекты в ветхом состоянии. Получены свид. о гос. регистрации на каждый объект. Все объекты явл. приватизированными в результате решения о приватизации Мун предпр. в 1993 году и после этого несколько раз перепродавались. Земля в собственность никогда не оформлялась, а предоставлялась в аренду. При последней купле-продаже указанных объектов право аренды ко мне не перешло, т.к. почему-то договор аренды был заключен администрацией поселка не с продавцом зданий (физ.лицом), а с ООО, в котором продавец был соучредителем и по данному договору имеется просроченная задолженность по аренде земли. ООО, по словам местной администрации - банкрот. Получив свидетельства о регистрации зданий (в ноябре 2005), стал собирать документы для внесения в кадастр (в районе) с целью выкупа всего участка (0,5 га) или его аренды. Городской зем.комитет до сих пор не подписал акт согласования границ, устно мотивируя, что не может дать права на выкуп участка, т.к не знает, под какую деятельность запрашивается земля. Летом 2007 года 2 дер здания сгорело, а третье свалилось от порыва ветра. Осталось одно (245 кв.м.)- мет. склад без крыши. В феврале 2008 подал заявление на приобретение данного участка в собственность с указанием вида деятельности и проекта плана застройки. В зем. комитете объясняют, что объекты разрушены и собственности уже нет, поэтому участок дать не могут. На самом деле одно, самое большое строение осталось, а кроме того по вине администрации поселка я не могу оформлять зем. документы дальше, т.к не получил акт согласования границ. 1. Посоветуйте, в данной этой ситуации может подать документы в отд. архитектуры на реконструкцию, чтобы хотя бы поставить фундамент, т.к. после разрушения последнего здания трудно будет доказать наличие собственности. Могу ли я начать восстановление объектов без разрешения отд. архитектуры с целью сохранения собственности от дальнейшего разрушения?

Ответ: 

 Согласно ст. 210 ГК РФ: «Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором».

 

Таким образом, Вы как собственник имущества, несете обязанности по поддержанию имущества в надлежащем состоянии (проведению текущего и капитального ремонта зданий, сооружений и т.п.), уплате предусмотренных законом налогов и т.д.

 

Понятие «реконструкция» содержится в п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ и включает в себя «изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения».

 

В соответствии с Инструкцией о составе, порядке разработки, согласования и утверждения проектно-сметной документации на капитальный ремонт жилых зданий МДС 13-1.99, принятой Постановлением Госстроя РФ от 17 декабря 1999 г. N 79, капитальный ремонт - это замена и восстановление отдельных частей или целых конструкций и инженерно-технического оборудования зданий в связи с их физическим износом и разрушением.

 

Капитальный ремонт подразделяется на:

• ремонт, охватывающий все здание в целом или отдельные его секции, при котором устраняется физический и моральный износ;
• выборочный ремонт, охватывающий отдельные конструктивные элементы здания или оборудования, при котором устраняется физический износ.

Как следует из Вашего письма, вы хотите восстановить разрушенные здания, что подразумевает под собой либо проведение капитального ремонта зданий, либо строительство, либо реконструкцию.

Если проводится капитальный ремонт зданий, то разрешение отд. архитектуры не требуется, во всех остальных случаях данное разрешение необходимо.

 

Кроме того, после проведения строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в соответствии со ст. 55 Градостроительного кодекса РФ необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое подтверждает «выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации».

2. Вправе ли мне отказать в реконструкции?

           

Пунктом 6 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ предусмотрены основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, к которым относятся:

• отсутствие документов, указанных в ч. 3 ст. 55 ГрК;
• несоответствие объекта капитального строительства требованиям градостроительного плана земельного участка;
• несоответствие объекта капитального строительства требованиям, установленным в разрешении на строительство;
• несоответствие параметров построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства проектной документации. Данное основание не применяется в отношении объектов индивидуального жилищного строительства.

Таким образом, при соблюдении всех условий и требований законодательства относительно реконструкции объекта отказа в реконструкции не будет.

3. Возможно ли получение участка под застройку в результате реконструкции или к ветхим зданиям лучше не привязываться, т.к. шансы малы, а лучше ждать решения вопроса о предоставлении земли в соответствии с поданным заявлением?

 

На настоящий момент у Вас продолжает находиться в собственности неразрушенное здание. Следовательно, Вы имеете исключительное право выкупа участка (подробнее об этом - ниже). Проще говоря, как только исчезнет последнее здание - исчезнет и исключительность права на землю, а останется только возможность приобрести землю на общих со всеми остальными желающими основаниях. Поэтому рекомендуем Вам сохранить здание.

4. Законным ли будет разрешение на выкуп или предоставление земли в аренду под промышленную застройку, если все здания ветхие и без реконструкции непригодны для нормальной эксплуатации?

 

В соответствии с  п. 1 ст. 271 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ: «При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник».

 

Согласно п. 13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2005 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» по правилам п. 1 ст. 35 ЗК РФ, п. 3 ст. 552 ГК РФ «при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

 

В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение».

 

Таким образом, вы имеете право на использование части земельного участка, занятого принадлежащими Вам зданиями. Закон не указывает на то, в каком состоянии должны находится здания.

 

Как следует из Вашего письма, земля находится в государственной собственности.

 

Согласно п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 ЗК РФ Вы как собственник зданий, строений, сооружений, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной собственности, имеете исключительное право на приватизацию земли или приобретение права аренды.

 

Процедура предоставления земли индивидуальна для каждого региона, в федеральном земельном законодательстве есть лишь общие нормы. Для того, чтобы узнать процедуру оформления государственной земли на себя Вам лучше всего обратиться в местную администрацию.

        

5. Возможно ли и чем может быль мотивирован раздел участка?
Как лучше поступить в данной ситуации?

        

Теоретически раздел земельного участка на несколько самостоятельных участков возможен. Такая возможность предусмотрена ст. 6 ЗК РФ. Инициатором размежевания участка может выступить его собственник (государство).

 

Однако как появление нескольких участков может облегчить Вашу ситуацию, нам не ясно.

6. Каким образом я могу распоряжаться собственностью, если никакого документа на право пользования землей у меня нет?

           

Согласно ч. 3 ст. 271 ГК РФ: «Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором».

 

Таким образом, вы обладаете в полном объеме всеми правомочиями собственника, в том числе и правом на распоряжение вашей собственностью.

7. Может ли предоставляться гос.земля в аренду предприятию, если оно не имеет на данной территории объектов недвижимости?

        

Мы не знаем, как могла сложиться такая ситуация, что земля была предоставлена в аренду несобственнику объектов недвижимости, расположенных на ней.

 

В данный момент прекращение аренды земельного участка возможно лишь по основаниям, предусмотренным ст. 46 ЗК РФ.

Однако, Вы можете договориться с арендатором земельного участка (ООО), в том случае если срок договора аренды более 5 лет, и нынешний арендатор участка вправе в пределах срока аренды передать свои права и обязанности по договору Вам (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Вам просто необходимо будет уведомить собственника земли, т.е. направить письмо в соответствующий местный орган.